Podczas budowy domu i w trakcie jego użytkowania mogą nam być potrzebne różne dokumenty, które będą pomagały w ocenie stanu technicznego nieruchomości. W diagnostyce budowlanej wykorzystuje się głównie cztery rodzaje opracowań: ekspertyzę budowlaną, opinię techniczną, ocenę techniczną i orzeczenie techniczne. Każdy z tych dokumentów przygotowuje rzeczoznawca budowlany. Czym różnią się poszczególne dokumenty i który z nich jest bardziej szczegółowy – ekspertyza budowlana czy ocena techniczna?

 

Rzeczoznawca budowlany – jakie dokumenty przygotowuje?

Uprawnienia i kompetencje rzeczoznawcy budowlanego, a także jego obowiązki zawodowe, ustala Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa w regulaminie działań rzeczoznawczych. To właśnie Komitet Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej 20 marca 2018 roku podpisał regulamin odnoszący się do pracy rzeczoznawcy budowlanego i nowelizował go 18 grudnia 2018 roku. Dokument zawiera niezbędne definicje dotyczące pracy rzeczoznawcy budowlanego i wskazuje dokumenty, które specjalista może przygotować w przypadku konieczności oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego. Wśród dokumentów znajdują się:

– ekspertyza budowlana,

opinia techniczna budynku,

– ocena techniczna,

– orzeczenie techniczne.

 

Ekspertyza budowlana

Według regulaminu opublikowanego przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa ekspertyza techniczna to „opracowanie zawierające dokumentację i ocenę zjawisk, zdarzeń i procesów zachodzących w czasie realizacji lub użytkowania obiektu budowlanego, którego zadaniem jest określenie aktualnego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, po zaistnieniu okoliczności wywołujących powstawanie przemieszczeń, zarysowań, pęknięć, nadmiernych ugięć, itp. Na ogół obejmuje ona inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa oraz podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby napraw oraz wzmocnień uszkodzonych elementów budynku i formułuje wnioski końcowe”.

Ekspertyza budowlana przygotowana przez rzeczoznawcę budowlanego musi być opracowana wyłącznie na podstawie rzeczywistego stanu materiałowo-konstrukcyjnego budynku, a więc na podstawie naocznych oględzin eksperta. Takie podejście do problemu sprawia, że ekspertyza budowlana jest najdokładniejszym opracowaniem mówiącym o stanie technicznym nieruchomości. W dokumencie, według ustaleń PZIiTB, opiniodawca musi określić przyczyny uszkodzeń i zaproponować prace, które je wyeliminują. Ekspertyzę budowlaną przygotowuje rzeczoznawca budowlany.

 

Ocena techniczna

Ocena techniczna to – według Komitetu Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej – „opracowanie dotyczące określonych zdarzeń, zjawisk lub procesów bez podawania przyczyn, ale z oceną zagrożeń i stanu elementów, konstrukcji lub całego obiektu, wykonywane w oparciu o te same zasady co sporządzanie projektów budowlanych. Oznacza to, że oceny techniczne powinny być opracowywane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub specjalistyczne”.

W kompetencji rzeczoznawcy budowlanego wykonującego ocenę techniczną budynku leży ocena ogólnego stanu technicznego nieruchomości. Ocena tego typu wydawana jest na podstawie projektowego stanu elementów i konstrukcji budynku i nie uzasadnia przyczyn aktualnego stanu technicznego. Ocena techniczna nie wyróżnia zatem uszkodzeń, które powstały w strukturze budynku, ocenia jedynie zagrożenia wynikające z aktualnego stanu budynku i jego części. Dokument przygotowuje rzeczoznawca budowlany.

Opinia techniczna

Oprócz dwóch podstawowych dokumentów wykorzystywanych w procesie budowlanym, czyli ekspertyzy budowlanej i oceny technicznej, rzeczoznawca budowlany może jeszcze przygotować opinię techniczną. Według definicji „opinia techniczna to opracowanie dotyczące określonych rozwiązań projektowych, zdarzeń lub zjawisk z procesu projektowania, realizacji lub użytkowania. Może ona zawierać również osąd rozwiązań materiałowych, a także nakładów finansowych. Określa, analizuje i interpretuje stan projektowy, a w niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego. Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków stanowiących odpowiedź na postawione przez zamawiającego pytanie w kontekście dalszych zamierzeń w odniesieniu do opiniowanego obiektu. Do jej wykonania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną. Oznacza to, że opinie techniczne powinny być również opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne”.

Opinia techniczna sporządzana jest przez rzeczoznawcę budowlanego i w pełni opiera się na projektowym stanie elementów i konstrukcji budynku. Opinia tego typu zawiera ocenę zagrożenia i wskazuje na stan elementów, konstrukcji lub całego budynku użytkowego. W dokumencie znajdują się także informacje na temat wkładu finansowego włożonego w zakup materiałów budowlanych i wykończeniowych.

 

Orzeczenie techniczne

Orzeczenie techniczne to obok ekspertyzy budowlanej najbardziej obszerne opracowanie, które opisuje stan techniczny budynku. Orzeczenie przygotowane przez rzeczoznawcę budowlanego to „opracowanie zawierające ocenę rozwiązań technicznych i ekonomicznych, zjawisk i zdarzeń zachodzących w procesie projektowania, realizacji oraz użytkowania obiektu budowlanego. Może ono również obejmować ocenę poszczególnych elementów konstrukcyjnych elementów ogólnobudowlanych, rozwiązań technologicznych i materiałowych, a także ocenę nakładów finansowych. W przypadku wystąpienia niekorzystnych zdarzeń lub zjawisk określa ono przyczyny ich powstania oraz formułuje ocenę końcową. Orzeczenia techniczne powinny być także opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne. Orzeczenie techniczne to termin zarezerwowany dla ocen, w których rozstrzygane są sprawy sporne, oraz ocen o charakterze sprawdzenia lub weryfikacji”.

Opinia znajdująca się w orzeczeniu technicznym sporządzana jest przez rzeczoznawcę budowlanego w pełni na podstawie zebranych przez niego materiałów. Ekspert w dziedzinie budownictwa ocenia w orzeczeniu stan techniczny budynku, podaje przyczyny usterek i wskazuje błędy budowlane.

źródło: mpexpertbud.pl